Annonse
Annonse
Bygging i strandsonen

Alt du bør vite om bygging i strandsonen

Eier du en tomt ved sjøen og vil bygge nytt, bygge på eller reparere eksisterende bygninger? Hva har du egentlig lov til? Advokat Harald Skjerve-Nielssen deler nyttig kunnskap for deg som ønsker å bygge i strandsonen.

Bilde av Helene Øie Esparza

Helene Øie Esparza

Sist oppdatert: 17.11.2019 17:34
Annonse

Drømmen for mange er en hytte rett ved sjøen. En egen brygge å hoppe fra når du skal ta en kjølende dukkert i sommervarmen. Et lite båthus. En grillhytte hvor lyse sommernetter kan tilbringes i godt selskap.

Selv om du eier en tomt ved sjøen, er det slett ikke sikkert disse drømmene kan realiseres. Ofte møter man på flere hindre når man søker om byggetillatelse i strandsonen.

Les også: Dette må du tenke på når du ser etter hytte ved sjøen

Høyesterettsadvokat Harald Skjerve-Nielssen i Skjerve-Nielssen & Co Advokatfirma har god kompetanse innen bygningsrett. Han sier reglene i strandsonen selvsagt ikke er til for å gjøre det vanskelig for tomteeiere.

– Det er for å sikre at utbygging i strandsonen ikke går på bekostning av allemannsretten og opplevelsen av den herlige naturen vi har i Norge.

Strandloven

100 meter i horisontal retning fra strandlinjen er sonen som omtales som strandsonen, eller 100-metersbeltet. Dette er området hvor det er et generelt bygge- og deleforbud etter § 1-8 i plan- og bygningsloven, også kalt strandloven.

Forbudet gjelder:

«oppføring, riving, endring, (...) endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom.»

Skjerve-Nielssen forteller at forbudet i strandsonen også gjelder små bygg eller påbygg – eksempelvis små uthus, levegger og lignende – som ikke trenger byggetillatelse utenfor strandsonen.

– Og i strandsonen er det ikke bare plan- og bygningsloven man må ta hensyn til, men også friluftsloven. Vil du for eksempel sette opp en hekk, kan dette være forbudt etter friluftsloven, selv om det er OK etter plan- og bygningsloven, opplyser Skjerve-Nielssen.

Unntak fra strandloven

Det kreves dispensasjon for det aller meste du skal foreta deg av byggeaktivitet i strandsonen. Forskjellen på en vanlig byggesøknad og en byggesøknad hvor du også søker om dispensasjon, er at en dispensasjon krever svært gode begrunnelser fra deg for hvorfor du bør få byggetillatelse – på tross av strandloven.

Du kan lese mer utfyllende om dispensasjon lenger ned i artikkelen.

Det finnes likevel noen unntak fra strandloven som ikke krever dispensasjon – kun vanlig byggesøknad:

  • I strandsone regulert til byggeområder i kommunens reguleringsplaner. Disse må ha et plankart med en inntegnet byggegrense mot sjøen for at det skal være lov å bygge uten dispensasjon
  • «Der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf. § 11-11 nr. 4.» – § 1-8 i plan- og bygningsloven
  • Fasadeendringer er ikke omfattet av strandloven
  • «Reparasjoner, utbedringer og gjenoppbygging av gamle, eksisterende støttemurer, adkomstveier, trapper i terrenget og brygger, regnes ikke som tiltak, og er derfor normalt ikke avhengig av dispensasjon. Dette gjelder så lenge størrelse og utførelse ikke endres vesentlig, og hvor innretningen opprinnelig er lovlig oppført.» – Oppegård kommune
  • Bygninger oppført før det ble forbud mot å bygge i strandsonen i 1965, regnes som lovlig oppført
Strandsonen, unntak fra strandloven
Unntak: Ett av unntakene fra reglene om strandsonen er bygninger oppført før 1965.

Husk vanlig byggesøknad

Skjerve-Nielssen understreker at vanlig byggesøknad gjelder uansett.

– Selv om tomten din eller byggeprosjektet ditt ikke omfattes av strandloven, og dermed ikke krever dispensasjon, må du likevel alltid sende byggesøknad til kommunen, sier han til Hytte.no.

Dispensasjon: Når du får byggetillatelse i strandsonen

Byggereglene i strandsonen er strenge, men tall fra SSB viser at det svært ofte gis dispensasjon.

– Det er kommunene som mottar søknader, vurderer og tar avgjørelsen om det er lov å bygge i strandsonen eller ikke. Dertil kan kommuneplaner og/eller reguleringsplaner gå foran strandloven i vurderingen av byggesøknaden, forteller Skjerve-Nielssen.

Hva skal til for å få dispensasjon?

Det byråkratiske svaret er at begrunnelsen i byggesøknaden din må oppfylle følgende krav for å få dispensasjon:

«Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.»

Det konkrete svaret er vanskeligere. Ifølge Skjerve-Nielssen er det helt avhengig av fire faktorer:

  • Kommuneplanen for kommunen du søker dispensasjon i
  • Reguleringsplanene som gjelder for tomten
  • Skjønnet som utøves av saksbehandler i hver enkelt søknad
  • Tomtens beliggenhet – Det er strengere håndheving av strandloven i sårbare, tettbefolkede områder med stort utbyggingspress

Eksempler på dispensasjon

For å komme et lite stykke nærmere svaret på hvilke søknader som gis dispensasjon, ser vi på noen eksempler fra en tilfeldig utvalgt kommune, Oppegård kommune:

Dispensasjon: Eksempler

«Kommunen kan gi dispensasjon for mindre tilbygg på eksisterende bygg. Tilbygget bør helst plasseres på den siden som vender vekk fra sjøen. Kommunen vil ha en restriktiv holdning til søknader om tilbygg eksponert mot sjøen, eller som på annen måte medfører økt privatisering av eiendommen.»

«Kommunen kan gi dispensasjon for oppføring av en garasje på maksimalt 36 m² på eiendommer som allerede er lovlig bebygd med en bolig. Det er en forutsetning at forholdene for øvrig på eiendommen er egnet for oppføring av garasje. Garasjen skal legges så nær adkomstveien som mulig ut fra reglene om byggegrense mot vei, og tomtens øvrige topografiske forhold. Det er en forutsetning at tiltaket ikke innebærer større terrengendringer, herunder tilrettelegging av adkomstvei eller anleggsvei.»

«Kommunen bør kunne godkjenne etablering av solcellepaneler på taket til byggverk. Solcellepanelene bør helst etableres slik at de ikke eksponeres mot sjøen. Det må legges vekt på materialbruken. Reflekterende materialer bør unngås.»

«Som hovedregel bør det ikke gis tillatelse til oppføring av levegger. Unntaksvis kan kommunen likevel gi dispensasjon for oppføring av levegger dersom dette er nødvendig for å få til en bedre avskjerming av privat uteområde i tilknytning til boligen, og samtidig bidrar til større klarhet i hva som er privat område og hva som er utmark. Dersom det gis dispensasjon bør det stilles vilkår som sikrer allmennhetens ferdselsrett, og til materialbruk og farger for å dempe inntrykket mot sjøen. Levegger som kan ses fra sjøsiden bør helst unngås.»

Oppegård kommune

Vis mer

Vi understreker at variasjonene mellom kommunene kan være store. Du kan få avslag på søknader som ligner eksemplene over, selv om noen kommuner gir dispensasjon i lignende tilfeller.

Hør med kommunen

Her er det beste tipset vi kan gi når du har spørsmål rundt bygging i strandsonen: Undersøk med din egen hyttekommune for å få konkrete svar rundt byggeprosjektet ditt. Det kan også være en fordel å rådføre seg med en advokat.

Del denne artikkelen:
Annonse
Grafisk utsnitt av Hus.no logo