Annonse
Annonse
En liten brun hytte på en stor snødekket tomt, med trær og fjell i bakgrunnen.

Alt du trenger å vite om hyttetomter

Hvordan finner man hyttetomter til salgs, og hva betyr det at tomten er festet? Få svar på alt du bør vite om hyttetomter og festeavgift her.

Bilde av Ingunn Mjønerud

Ingunn Mjønerud

Sist oppdatert: 17.11.2019 17:35
Annonse

Er du på jakt etter en hyttetomt er det hovedsakelig to måter du kan skaffe deg det på. Enten kan du kjøpe og bli eier av en tomt, eller så kan du få feste på en tomt. Statskog definerer det siste som «en rett til å feste (leie) grunn til hus som fester (leier) har eller får på tomta». Denne retten reguleres av tomtefesteloven.

Velg rett tomt

Det første spørsmålet du bør stille deg selv før du velger tomt er: Hva er viktigst dersom valget står mellom utseendet på hytta og beliggenheten? Ikke alle hustyper passer på alle tomter, og du må derfor bestemme deg for hva du bryr deg mest om.

Videre må du tenke gjennom hvor mye snø eller sol du ønsker deg på hytta. Er du virkelig opptatt av å ha mye snø i mange år fremover bør du for eksempel finne en tomt som befinner seg minst 900 meter over havet. Temperatur, sommer som vinter, er også viktig for mange.

Les også: «Råd og tips til deg som vurderer fjellhytte»

Når du har bestemt hvilket område som er aktuelt, eller du har kommet fram til et par alternativer, kan du begynne å lete etter hyttetomter via nettportaler, hytteleverandører, eiendomsmeglere eller grunneiere. Hvilken metode som er best avhenger av hva slags type tomt du er på jakt etter.

For å bedømme en tomt må du gå gjennom følgende:

Når du har funnet en aktuell tomt er det flere punkter du bør gå gjennom for å vurdere hvor godt den tilfredsstiller hyttedrømmen din.

– Grunnforhold og infrastruktur

Hvor mye vil det koste å klargjøre tomta for utbygging, og tillater i det hele tatt terrenget den utbyggingen du ser for deg? Ugunstige formasjoner i berget kan for eksempel føre til ekstra kostnader i forbindelse med sprengning, mens annet terreng kan påvirke hvor på tomta hytta må bygges.

På dette stadiet bør du sjekke hvordan tomta ligger i forhold til annen infrastruktur, og finne ut om det vil påløpe ekstra kostnader for å knytte seg til vei, vann, strøm, kloakk og så videre. Sjekk også at du har veirett bort til tomta – uten veirett har du ikke lov til å bygge på den.

Les også: «Guide til hyttetoalett»

Samtidig kan du tenke gjennom støynivået på tomta. Befinner den seg mellom mange naboer eller nær eksisterende infrastruktur kan det kanskje by på mer støy. Ligger den derimot langt unna allfarvei kan du få en rolig og stille tomt, samtidig som du kanskje må betale mer for å knytte hytta til nødvendig infrastruktur. Her må du avveie hva som er viktigst for deg.

Konstruksjonsarbeid på en tomt i skogen, med fjell og sjø i bakgrunnen
Koster penger: Å klargjøre en tomt for bygging, eller å bygge vei frem til hytta, kan være krevende og kostbart.

– Reguleringsplan og andre plassbegrensninger

Det er dessuten nødvendig å sjekke at du har lov til å gjøre all utbygging du ser for deg på tomta. Derfor bør du gå gjennom tomtas

  • reguleringsbestemmelser
  • utnyttelsesgrad
  • heftelser

Er området regulert til landbruk, natur og fritid må du undersøke hva dette betyr for byggeplanene dine. Sjekk med aktuell kommune for å sikre at opplysningene du har er korrekte.

Inngår det en ramme for utnyttelsesgrad kan det avgrense både hvor høyt og stort du har lov til å bygge, samt hvor det er lov å plassere boligen på tomten. Dette kan inkludere både garasje og uteoppholdsareal, i tillegg til selve hytta.

Heftelser kan også påvirke bruken og utnyttelsen av tomta – for eksempel kan det være slik at naboer har atkomstrett over tomten din. Da bør du plassere bygg og hage deretter.

Heftelser, tinglysninger og så videre kan du selv sjekke ved å gå til Kartverket og slå opp veinavn, adresse eller gård- og bruksnummer. Kjøper du via megler skal megleren ha sjekket dette for deg.

– Byggeklausul

Hytteleverandører kan tilby tomter med byggeklausul. Det innebærer at du forplikter deg til å bruke en spesiell leverandør eller entreprenør for å bygge på tomta. Ofte kreves det at du bygger et av leverandørens ferdighus, noe som snevrer inn valgmulighetene dine senere i byggeprosessen. Går du for dette alternativet anbefaler Forbrukerrådet at du avklarer totalkostnadene, inkludert byggekostnader, før du offisielt kjøper tomta.

– Samarbeid med arkitekt, byggrådgiver eller entreprenør

Vet du hvem du skal samarbeide med om å bygge på tomta, eller har du flere alternativer? Ta uansett fagfolk med til tomta for å se hva de sier om den. Forklar hva du ser for deg, og spør dem om råd og tips.

Kjøp til rett pris

Gjør gode undersøkelser av tomteprisene i området før du kjøper din egen tomt. Av og til selges en tomt til fast pris, mens andre ganger selges den til høystbydende i en budrunde. Det kan også være mulig å legge inn et bud du selv mener er rimelig, og håpe at selger aksepterer dette budet.

Ha både prisen på hytta og prisen på tomta i tankene når du setter opp et budsjett, slik at det dekker både tomtekjøp og hyttebygging. Dermed vet du at du har råd til hele hyttedrømmen.

Les også: «Hvor mye koster en ferdighytte?»

Fakta

Viktige ord og begreper

  • Fester: Den som bor på festetomter.
  • Bortfester: Den som eier festetomter, altså grunneier
  • Festeavgift: Leien man betaler til grunneier for å bo på festetomten.
  • KPI-justering: Justering av i denne sammenhengen festeavgift til dagens konsumprisindeks (KPI).
  • Innløsning: Når fester kjøper tomten, og festeavtalen ikke lenger er gyldig.
  • Råtomtverdi: Verdien på kun tomten, sett bort ifra det som eventuelt er bygget på tomten.
  • Punktfeste: En forenklet festeavtale hvor grensene for tomten går i en radius fra et punkt innenfor bygningen på tomten, for eksempel i stuen.
  • Statsallmenning: område som Statskog har grunnbokhjemmel til, men som bygdefolk har sterk bruksrett til gjennom allmenningsretten.
  • Allmenningsretten: sier at landbrukseiendommer har rett til beiting, seterdrift og uttak av trevirke fra statsallmenningen.
  • Tilknytningsavgift: En forenklet festeavtale hvor grensene for tomten går i en radius fra et punkt innenfor bygningen på tomten, for eksempel i stuen.
  • Reguleringsplan: en politisk vedtatt plan for utnyttelsen av et spesifikt område. Den består av et kart med reguleringsbestemmelser, og gir konkrete føringer på hva som er lov til å gjøre på en eiendom.
  • LNF-område: en forkortelse for landbruks-, natur- og friluftslivområder. På LNF-områder er det ikke lov med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som er direkte tilknyttet landbruk eller tradisjonell landbruksvirksomhet, og det er ikke lov å føre opp hytter.
Vis mer

Hva med festetomtene?

Som sagt innebærer kjøp av en festetomt at du inngår et leieforhold med grunneier, som tilsier at du kan bygge på grunneieres tomt mot at du betaler en grunnleie, som kalles «festeavgift». Som leietaker/fester kan du bruke tomten slik som en eier av tomten ville brukt den, med mindre noe annet er avtalt med bortfester/grunneier.

Leieforholdet reguleres i en festekontrakt, samt i tomtefesteloven. Du bør alltid får en sakkyndig til å gå over festekontrakten før du signerer den.

Festeavgiften er nøye regulert, og kan utelukkende økes i samsvar med konsumprisindeksen hvert tiende år.

Unntaket er at grunneier kan gjennomføre et engangsløft i pris, utover konsumprisindeksen, ved utløpet av avtalt festetid. Merk at eventuell verdiøkning i tomteverdi som følge av tilskudd og tiltak som leier har tilført eiendommen skal trekkes fra dette engangsløftet.*

I forbindelse med engangsløftet kan ikke avgiften økes til mer enn to prosent av råtomtverdien, og det er satt et maksbeløp per mål tomt. I 2018 lå det på cirka 12 000 kroner.

Hytte i skogen, nær et vann, omringet av trær
Hva med trefelling? Som fester/leier med en vanlig festeavtale har du lov til å bruke tomten slik du ville gjort dersom du eide den. Det betyr blant annet at du kan kutte ned trær rundt hytta, med mindre noe annet er avtalt i kontrakten.

Kan man bli eier av en festetomt?

Ja. For hyttetomter har man anledning til å be om innløsning hvert tiende år. Merk at du må be om å få gjøre det ett år i forveien, noe som medfører at det går minst ett år fra du spør til tomten kan bli din. Det er også mulig å be om innløsing utenfor tidsintervallen, så lenge grunneier synes det er greit.

Det er ikke slik at det å innløse en hyttetomt er gratis. Prisen avhenger av festekontrakten. Har du en festeavtale på ubestemt tid må du betale 25 ganger den årlige festeavgiften. Er festeavtalen tidsbestemt kan fester velge å betale en pris 25 ganger den årlige festeavgiften, eller 40 prosent av råtomtverdien. Sistnevnte er verdien på tomta dersom det ikke var bygget på den.

Obs! Bor du på en fritids- eller hyttetomt i statsallmenning har du ikke mulighet til å innløse tomten. Er det snakk om en landbrukseiendom kan grunneier også nekte å innløse tomten. Les mer om det i tomtefesteloven § 34.

Hva er punktfeste?

Punktfeste er en type festekontrakt, og brukes vanligvis på hyttetomter som befinner seg i områder med lav tomteverdi. I praksis går det ut på at man bestemmer seg for et punkt innenfor bebyggelsen på tomten, og trekker en radius på 30 meter rundt punktet. Alt innenfor denne sirkelen blir en del av tomten, og leier har disposisjonsrett på den.

Kan jeg felle trær på festetomten?

Ja, dersom ikke noe annet er avtalt på forhånd eller står i festeavtalen. Har du ikke rett til å felle trær kan du kreve at grunneieren fjerner trær som hindrer utsikt eller på andre måter er sjenerende.

Kan jeg bli kastet ut av en festetomt?

Nei, som fester har du som regel retten på din side. Bortfester kan ikke forlange at du mister retten til tomten før festeavtalen går ut, og hen kan heller ikke tvinge deg til å løse inn tomta. Ønsker du ikke å løse inn festetomten når avtalen går ut kan du kreve en forlengelse av nåværende festeavtale. Vær obs på at det må gjøres senest et år før innløsningstiden er ute.

Har du andre spørsmål om hyttetomter eller hyttefeste?

Send oss en e-post til Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den., så hjelper vi deg så godt vi kan.

Hva skjer med festeavgiften ved arv eller salg av et bygg?

Retter og plikter overføres etter festekontrakten til byggets nye eier. Merk at dette kan føre til endring av festeformålet, noe som igjen kan gjør at vilkårene for leie av tomten blir endret. Les derfor festekontrakten nøye. Du kan også lese mer om overføring av festeretten i tomtefesteloven §17.

Kilder:

ABC Hus / DNB Eiendom 1, 2 og 3 / Hus.no / Osloadvokatene.no / Statskog / Älvsbyhus

Del denne artikkelen:
Annonse
Grafisk utsnitt av Hus.no logo