Hytteutleie: Her er alt du må vite

Eier du en hytte du ikke bruker så ofte? Da kan hytteutleie være en smart løsning som gir deg en del ekstra kroner å rutte med. Vi gir deg informasjonen du trenger når du vil leie ut hytta.

Fordeler med hytteutleie

Det er flere fordeler med å leie ut hytta di:

1. Ekstra inntekt: Du tjener penger på å leie ut hytta di. I noen tilfeller kan du tjene mye penger.
2. Bedre utnytting: Mange har dårlig samvittighet for at de ikke bruker hytta så ofte som de hadde tenkt før de kjøpte den. Det kan gi en god følelse å vite at hytta er i bruk – selv om det ikke er du som bruker den. Du får mer valuta for pengene du bruker på å eie hytta, og kjøpet føles ikke bortkastet.
3. Større verdi: Siden du må sette hytta i god stand før gjester kommer, blir du tvunget til å gjøre vedlikehold eller utbedringer. Dette gir hytta større verdi, som igjen gjør det lettere å selge til en god pris når den tid kommer.

Ulemper med hytteutleie

Som med alt annet er det ikke bare fryd og gammen å skulle leie ut hytta si. Her er de viktigste ulempene:

1. Mye praktisk arbeid: Det er mye som må gjøres før, under og etter utleie av hytta. Se her for en oversikt over arbeidsoppgavene.
2. Litt ekstra jobb med skattemeldingen: Du må huske å melde fra om inntektene og utgiftene ved utleie dersom du er skattepliktig. Du må også kunne dokumentere alt sammen hvis Skatteetaten ber om det. Se informasjon om skatteregler her.
3. Slitasje: Det blir mer slitasje på hytta når du leier ut. Dette kan du for øvrig – i noen tilfeller – sette opp som en fradragspost i skattemeldingen.

Hvilke type hytter gir best utleiepris?

Det har vært stor etterspørsel etter å leie fjellhytte de siste årene – større etterspørsel enn det finnes utleiehytter.

Leie av sjø- og sommerhytter har også fått en oppsving. Den ene grunnen er den varme sommeren vi opplevde i 2018. Den andre er økt bevissthet rundt flyreiser etter mye debatt om klimaet. Begge deler gjør at flere holder seg i Norge i sommerferien.

Du kan følgelig tjene mye penger hvis du leier ut den rette hytta til rett tid. Ettertraktede hytter med høy leiepris er ofte hytter med god standard og mange soveplasser, med fin nærhet til aktiviteter, attraksjoner og butikk.

Les også: Slik får du TV på hytta

Men leiepris avhenger alltid av etterspørsel. Eier du en hytte i et område med stor etterspørsel og lite hytter, kan leieprisen bli høy uansett hvilke fasiliteter hytta har.

Korttidsleie: Når kan du tjene mest?

Om det lønner seg for deg å leie ut på vinteren eller om sommeren, kommer naturlig nok helt an på hvor hytta di ligger. Eier du en fjellhytte med nærhet til skianlegg eller oppkjørte skiløyper, kommer det nok ikke som en overraskelse at det er skisesongen som vil være høytid for utleie. På samme måte vil en sjøhytte være lettere å leie ut om sommeren.

Du kan med fordel legge ut fritidsboligen til leie både i helger og på vanlige ukedager, spesielt hvis hytta di ligger i typiske turistområder – mange turister søker alternative, autentiske og billigere overnattingsløsninger utenfor norsk høysesong. Her er Airbnb en stor og internasjonal utleieformidler som vil kunne sette deg i kontakt med mange gjester uten norsk pass.

Aller best respons og utleiepris vil du nok likevel få i alle skoleferier, når nordmenn flest har fri og tid til å leie seg en hytte. I tillegg til Airbnb er Finn.no verdt å nevne som en av de største digitale markedsplassene for utleie i Norge.

Analysér utleiemarkedet

Er du usikker på når det lønner seg for deg å leie ut, eller lurer du på hva du kan sette som utleiepris, kan du for eksempel snakke med en megler med kunnskap om utleiemarkedet i lokalområdet.

Du kan også sjekke Finn.no eller Airbnb for å se om det ligger mange hytter til utleie i området, samt hva de koster og hvor lenge de har ligget på markedet.

Hva kan du kreve av leietaker?

Utleie av ferie- og fritidsbolig som brukes som fritidsformål er ikke underlagt Husleieloven. Utleier kan derfor ikke uten videre kreve det samme av leietaker som ved utleie av helårsboliger eller -leiligheter.

Les også: Veirett til hytta

Har du derimot skrevet kontrakt med leietaker, gjelder alle kravene dere har blitt enige om og som står i kontrakten mellom dere.

Obs! Leier du ut fritidsboligen din som fast bosted, vil Husleieloven gjelde på samme måte som ved utleie av helårsboliger. Det kan også få innvirkning på hvordan du må skatte av inntektene.

Leiekontrakt

Det er ikke så vanlig å skrive kontrakt ved utleie av fritidsbolig – spesielt ikke ved korttidsleie – men det er kanskje enda viktigere enn normalt når vi vet at Husleieloven ikke gjelder. I de fleste tilfellene går det fint uten, men konflikter kan oppstå selv når leieperioden er kort.

Du kan skrive kontrakten selv, men det anbefales at du bruker en standardkontrakt fra en seriøs uavhengig part, slik at du er sikker på å få med deg alle viktige momenter og korrekt juridisk språk.

Her er noen alternativer:

• Forbrukerrådets husleiekontrakt kan lastes ned helt gratis.
• Er du medlem av Huseiernes Landsforbund, kan du laste ned deres leiekontrakt for fritidsbolig uten ekstra kostnader.
• Legger du ut annonsen på Finn.no, kan du velge å bruke deres løsning for leiekontrakt uten ekstra kostnader. Da forhåndsutfylles en del av informasjonen i kontrakten ut fra hva som står oppført i annonsen.

Hva bør stå i leiekontrakten?

Et av de aller viktigste punktene i leiekontrakten er en utkastelsesklausul. En slik klausul er helt nødvendig for at utleier skal kunne kaste ut leietaker, for eksempel hvis leien ikke blir betalt, eller hvis leietaker ikke flytter ut til avtalt tid. Vær likevel obs på at utleier aldri kan kaste ut leietaker på egen hånd – det kan kun namsmyndighetene/politiet.

Ellers er det et absolutt minimum at leiekontrakten inneholder kontaktinformasjon til utleier og leietaker, adressen til hytta, leieperiodens varighet og den avtalte leiesummen. I tillegg må det stå dato og underskrift fra begge parter.

Punkter om ordensregler og vedlikehold er også en fordel. Utleier og leietaker må bli enige om hva som er rettferdig, men lengden på leieforholdet vil i stor grad være avgjørende for punktet om vedlikehold. Det er ikke naturlig at en som leier hytta en helg står ansvarlig for å vedlikeholde en varmtvannsbeholder.

Ofte er problemer rundt utleie av hytter – særlig korttidsleie – at leietaker ikke gjør en grundig jobb med utvask. Tid er som kjent penger, og det kan bli mange timer med ekstra vasking når man leier ut hytta si på korttid. Hvis du ønsker at leietaker skal vaske før avreise, bør dette stå i en kontrakt. Da kan du kreve en liten pengeerstatning, eller at de vasker ut på nytt, hvis det ikke var tilfredsstillende i første omgang.

Les også: Vann på hytta: Disse alternativene kan du velge mellom

I en kontrakt kan du også legge ved en inventarliste med alle dine eiendeler listet opp. Det er en god idé å ta bilder av hytta og inventaret før leietakeren overtar, slik at du har bevis dersom noe skulle bli ødelagt eller stjålet.

Ber du i tillegg om depositum og betaling av leie på forskudd, er det enda mindre sjanse for at du taper penger. Informasjon om depositum og forskuddsbetaling bør stå i kontrakten.

En innvending mot det ovenstående er at du risikerer å bli en mindre attraktiv utleier hvis du stiller mye høyere krav til leietaker enn det som er vanlig i det norske markedet. Kanskje mister du noen leietakere av den grunn, men samtidig er det trygt å vite at du har rettighetene på din side med en god leiekontrakt.

Hva hvis det oppstår konflikter?

Dersom du og leietaker blir uenige om et eller flere forhold, som dere ikke klarer å løse selv, kan dere gå til forliksrådet.

Trenger du ekstra forsikring?

Det er ekstra viktig med en god forsikring hvis du ikke har inngått skriftlig kontrakt med den som leier av deg. Husk imidlertid å sjekke vilkårene for hytteforsikringen din nøye for å finne ut hva den faktisk dekker.

Vær obs på at en vanlig hytteforsikring ikke nødvendigvis dekker utleie. Ofte må du oppgi spesifikt til forsikringsselskapet at du skal leie ut, og du må som regel betale litt for en ekstra utleieforsikring.

Les også: Hytteinteriør for en fjellhytte | Inspirasjon

Det er sterkt anbefalt at du også har innboforsikring for hytte. Du bør undersøke om denne gjelder tyveri og hærverk. Det kan være verdt å betale ekstra for at dette skal dekkes av forsikringen din.

Leier du ut gjennom Airbnb får du automatisk deres vertsgaranti på kjøpet. Undersøk hva denne garantien dekker, og kjøp eventuelt ekstra forsikringer som dekker andre viktige aspekter.

Må du betale skatt ved hytteutleie?

For å finne ut om hytteutleie er noe for deg, må du også ta hensyn til skatt.

I mange tilfeller må du skatte av inntektene fra hytteutleie. Skattereglene er de samme for både korttids- og langtidsutleie.

Reglene for hytteutleie er delt inn i tre kategorier:

1. Utleie – Når du bruker hytta selv

For å havne under denne kategorien stilles det krav om at:

• Du bruker hytta selv i «rimelig omfang» – ellers blir den regnet som en utleiehytte og skattet deretter. Hvordan «rimelig omfang» defineres er riktignok et skjønnsspørsmål.
• Hytta brukes som en hytte eller fritidsbolig – også av dem som eventuelt er medeiere eller leier av deg. Blir den leiet ut som helårsbolig, er utleieforholdet å anse som helårsboligutleie. I så fall blir den også skattet deretter.

10.000 skattefrie kroner

De første 10.000 kr du tjener når du selv bruker hytta deler av året er alltid skattefrie. Hvis du eier flere hytter eller fritidseiendommer som du bruker selv og leier ut, får du 10.000 kr skattefrihet for hver og en av dem.

Leier du ut hytta di for mindre enn 10.000 kr til sammen i løpet av ett år, trenger du ikke å betale skatt i det hele tatt.

Les også: Spar penger med solceller på hytta

Har du høyere leieinntekter enn 10.000 kr, må du skatte av all inntekt utover disse 10.000 kr.

For inntektsåret 2019 er skattesatsen på 22 % for denne typen hytteutleie. Du må skatte av 85 % av leieinntektene (utover de 10.000 kr).

2. Utleiehytte – Når du ikke bruker hytta selv

For å havne under denne kategorien stilles det ett krav:

• Du bruker ikke hytta selv.

Når hytta kun brukes til utleie, må du skatte av alle inntekter du får på utleien. Skattesatsen her er også 22 % i 2019, men du må altså skatte av 100 % av inntektene.

Skattereglene er de samme ved utleie av fritidsbolig du ikke bruker selv som ved utleie av helårsbolig du ikke bruker selv. Det vil si at det ikke er av betydning om den du leier ut til bruker hytta som helårsbolig eller som fritidsbolig. Skatteprosenten er den samme i begge tilfeller.

Det positive med utleiehytter er at du får fradrag for alle utgifter som har å gjøre med utleie, inkludert kostnader knyttet til utleiebyråer og vedlikehold. Du får ikke fradrag for utgifter knyttet til påkostninger.

Vedlikehold er definert som arbeid som gjøres for å sette hytta tilbake til den stand den var i opprinnelig, mens påkostninger er alt som gjøres for å heve standarden etter oppføring av hytta.

3. Næringsutleie – Når utleie blir business

Det er lett å tro at utleie blir regnet som næringsvirksomhet kun dersom en eksisterende bedrift leier ut hytter. Slik er det ikke.

Privat utleie kan for eksempel bli regnet som næringsvirksomhet hvis utleieformen er hyppig korttidsutleie av en fritidseiendom du ikke bruker selv. For en del som leier ut via utleiesider som Airbnb kan dette bli gjeldende – det er vanlig å leie ut for kun noen dager til mange separate leietakere.

Regnes utleien du driver med som næringsutleie, blir alt overskuddet (inntekter minus utgifter) regnet som næringsinntekter. Da er skattesatsen opp mot 49,6 % i 2019.

Når regnes det som næringsutleie?

Det er spesielt to tilfeller hvor utleien kan bli definert som næringsutleie:

• Utleie av fem boliger eller mer (som du ikke bruker selv), regnes normalt som virksomhet.
• Hyppig korttidsutleie (av bolig du ikke bruker selv) som krever mye arbeid for utleier, kan bli regnet som næringsvirksomhet. Dette gjelder selv når det er utleie av kun én eller to boliger.

Hva som er «hyppig utleie» og «mye arbeid» er skjønnsspørsmål. Skattetaten gjør en helhetsvurdering i hvert enkelt tilfelle for å avgjøre om det er næringsutleie. De ser da på kriterier som omfang, hyppighet og varighet av utleieforholdet.

Er du usikker på om utleien din regnes som næringsvirksomhet, bør du ta kontakt med Skatteetatens kundeservice for å få helt nøyaktig svar.

Regnes uteleien din som næringsutleie, så vil skattereglene rundt et eventuelt salg endre seg.

Normalt sett vil du etter fem års eierskap kunne selge hytta skattefritt. Har du drevet næringsutleie på hytta blir du skattepliktig på gevinsten av salget. Gevinsten vil da skattes som kapitalinntekt.

Kilder:

Huseiernes Landsforbund 1, 2 og 3 / Skatteetaten 1 og 2 / Smarte Penger 1 og 2