Annonse
Annonse
Hytteutleie: Fjellhytter har hatt stor etterspørsel på leiemarkedet de siste årene.

Hytteutleie: Her er alt du må vite

Eier du en hytte du ikke bruker så ofte? Da kan hytteutleie være en smart løsning som gir deg en del ekstra kroner å rutte med. Vi gir deg informasjonen du trenger når du vil leie ut hytta.

Bilde av Helene Øie Esparza

Helene Øie Esparza

Sist oppdatert: 17.11.2019 17:35
Annonse

Fordeler med hytteutleie

Det er flere fordeler med å leie ut hytta di:

  1. Ekstra inntekt: Du tjener penger på å leie ut hytta di. I noen tilfeller kan du tjene mye penger.
  2. Bedre utnytting: Mange har dårlig samvittighet for at de ikke bruker hytta så ofte som de hadde tenkt før de kjøpte den. Det kan gi en god følelse å vite at hytta er i bruk – selv om det ikke er du som bruker den. Du får mer valuta for pengene du bruker på å eie hytta, og kjøpet føles ikke bortkastet.
  3. Større verdi: Siden du må sette hytta i god stand før gjester kommer, blir du tvunget til å gjøre vedlikehold eller utbedringer. Dette gir hytta større verdi, som igjen gjør det lettere å selge til en god pris når den tid kommer.

Ulemper med hytteutleie

Som med alt annet er det ikke bare fryd og gammen å skulle leie ut hytta si. Her er de viktigste ulempene:

  1. Mye praktisk arbeid: Det er mye som må gjøres før, under og etter utleie av hytta. Se her for en oversikt over arbeidsoppgavene.
  2. Litt ekstra jobb med skattemeldingen: Du må huske å melde fra om inntektene og utgiftene ved utleie dersom du er skattepliktig. Du må også kunne dokumentere alt sammen hvis Skatteetaten ber om det. Se informasjon om skatteregler her.
  3. Slitasje: Det blir mer slitasje på hytta når du leier ut. Dette kan du for øvrig – i noen tilfeller – sette opp som en fradragspost i skattemeldingen.

Hvilke type hytter gir best utleiepris?

Det har vært stor etterspørsel etter å leie fjellhytte de siste årene – større etterspørsel enn det finnes utleiehytter.

Leie av sjø- og sommerhytter har også fått en oppsving. Den ene grunnen er den varme sommeren vi opplevde i 2018. Den andre er økt bevissthet rundt flyreiser etter mye debatt om klimaet. Begge deler gjør at flere holder seg i Norge i sommerferien.

Du kan følgelig tjene mye penger hvis du leier ut den rette hytta til rett tid. Ettertraktede hytter med høy leiepris er ofte hytter med god standard og mange soveplasser, med fin nærhet til aktiviteter, attraksjoner og butikk.

Les også: Slik får du TV på hytta

Men leiepris avhenger alltid av etterspørsel. Eier du en hytte i et område med stor etterspørsel og lite hytter, kan leieprisen bli høy uansett hvilke fasiliteter hytta har.

Nærhet til skianlegg er et stort pluss ved hytteutleie
Nærhet til skianlegg En fjellhytte som ligger i nærheten av et skianlegg og oppkjørte skiløyper er ettertraktede på leiemarkedet.

Korttidsleie: Når kan du tjene mest?

Om det lønner seg for deg å leie ut på vinteren eller om sommeren, kommer naturlig nok helt an på hvor hytta di ligger. Eier du en fjellhytte med nærhet til skianlegg eller oppkjørte skiløyper, kommer det nok ikke som en overraskelse at det er skisesongen som vil være høytid for utleie. På samme måte vil en sjøhytte være lettere å leie ut om sommeren.

Du kan med fordel legge ut fritidsboligen til leie både i helger og på vanlige ukedager, spesielt hvis hytta di ligger i typiske turistområder – mange turister søker alternative, autentiske og billigere overnattingsløsninger utenfor norsk høysesong. Her er Airbnb en stor og internasjonal utleieformidler som vil kunne sette deg i kontakt med mange gjester uten norsk pass.

Aller best respons og utleiepris vil du nok likevel få i alle skoleferier, når nordmenn flest har fri og tid til å leie seg en hytte. I tillegg til Airbnb er Finn.no verdt å nevne som en av de største digitale markedsplassene for utleie i Norge.

Analysér utleiemarkedet

Er du usikker på når det lønner seg for deg å leie ut, eller lurer du på hva du kan sette som utleiepris, kan du for eksempel snakke med en megler med kunnskap om utleiemarkedet i lokalområdet.

Du kan også sjekke Finn.no eller Airbnb for å se om det ligger mange hytter til utleie i området, samt hva de koster og hvor lenge de har ligget på markedet.

Huskeliste for utleier

Hva må gjøres ved utleie av hytta?

  1. Sørg for at hytta er i god stand før utleie: Hytta bør være innbydende og forseggjort – da blir flere interesserte i å leie. Dette er en fin mulighet til å rette opp feil og mangler, og kanskje foreta noen billige overflatebehandlinger, men dyre oppussinger vil sjelden lønne seg økonomisk.
  2. Ta fine bilder til annonse: Bilder har mye å si for hvor attraktiv hytta di blir, så hvis du har planer om å leie ut jevnlig, kan det antakelig lønne seg å leie inn en boligfotograf. Du kan som regel få høyere leiepris med gode bilder.
  3. Publisér utleieannonse: Skriv så utfyllende som mulig om alt som har med leieoppholdet å gjøre. Da vekker du tillit, og det blir mindre jobb for deg å svare på enkelthenvendelser med spørsmål om diverse praktiske forhold. Finn.no og Airbnb er de største aktørene på nett i Norge, men det finnes mange små og store utleienettsider du kan benytte deg av hvis du vil. Gode og gammeldagse avisannonser kan også være aktuelt.
  4. Korrespondér med potensielle leietakere: Vær forberedt på at du kan få en del henvendelser som ikke ender i leieforhold.
  5. Hold visning? Ved korttidsleie er det ikke like aktuelt å holde visning før du skal leie ut, men dette blir sett på som en selvfølge ved langtidsleie. Gjør det gjerne innbydende, med ren hytte og fyr i peisen. På forhånd bør du skrive ned spørsmål du lurer på, slik at du husker å spørre potensiell leietaker om alt.
  6. Korrespondér med aktuelle leietakere: Selv om du har skrevet en utfyllende annonsetekst, kan du være sikker på at dem som skal leie hytta di har noen spørsmål før de kommer – gjerne dagen før eller samme dag som ankomst. Har de ikke allerede vært på visning, kan noen ha problemer med å finne fram til hytta, så vær forberedt på å måtte forklare veien for dem.
  7. Sjekk referanser: Referansesjekk er en selvfølge ved langtidsleie, og det er slett ikke dumt ved korttidsleie heller. Airbnb og andre utleienettsider har ofte et system hvor både utleier og leietaker kan rangere hverandre på flere parametere etter oppholdets slutt. Da blir det enkelt for deg som utleier å finne en leietaker med gode referanser.
  8. Skriv leiekontrakt? Det er trygt og godt for utleier å skrive en god leiekontrakt med leietaker – både ved langtids- og korttidsleie. Se mer om kontrakt i dette avsnittet.
  9. Skriv inventarliste? En inventarliste fungerer som en sikkerhet for deg dersom du er redd for at eiendeler i utleiehytta blir stjålet.
  10. Ta bilder av inventar og hytte? Bilder av hytta og eiendelene dine blir bevis for hvordan hytta så ut før leietakeren flyttet inn. Dersom noe blir stjålet eller skadet under leieoppholdet, kan du bevise at det ikke så slik ut før leietakeren flyttet inn.
  11. Åpne en depositumskonto? Det er vanligst at leietaker betaler depositum ved langtidsleie, men du kan også be om det ved korttidsleie. Du bør sørge for å ha fått pengene inn på depositumskontoen før leietaker flytter inn. Det samme gjelder leiepengene.
  12. Ordne med nøkkeltilgang: Har du dør med kodelås, er dette punktet uproblematisk. Har du vanlig dør med nøkkel, må du sørge for å være til stede når gjestene kommer, eller finne et godt og enkelt gjemmested. Velg et annet sted enn du vanligvis bruker for å gjemme nøkkelen.
  13. Vær turguide? Ved korttidsleie er det mange som forventer at du kommer med forslag til hvilke aktiviteter og sightseeinger som finnes i området rundt hytta. Dette kan godt skrives inn i annonsen, og få gjerne tak i turistbrosjyrer for området, så bruker du mindre tid på dette punktet når de ankommer hytta.
  14. Vær tilgjengelig under leieperioden: Hvis noe skulle skje eller leietakerne har spørsmål, må de kunne få tak i deg mens de bruker hytta di.
  15. Vær tilgjengelig eller til stede ved avreise: Ved avreise kan det også være spørsmål rundt utvask, nøkkeloverlevering eller lignende. Har du mulighet til å være fysisk til stede, er det enkelt å levere nøkkelen, og du kan se over om utvasken er grundig nok. Selv om du har avtalt med dem som leier at de skal vaske seg ut av hytta når de drar, kan du være sikker på at mange ikke gjør en tilfredsstillende jobb. Her er en kontrakt med et punkt om utvask alfa og omega for å kunne kreve en liten pengeerstatning eller at de vasker ut på nytt. Et alternativ ved korttidsleie er å ta ekstra betalt i leie, slik at du alltid gjør utvasken selv.
  16. Forberéd til neste leietaker kommer? Hvis du driver med korttidsutleie, er det mer jobb etter utvask er ferdig. Du må sørge for å legge fram nytt sengetøy, kjøkkenhåndkle og lignende. Det må eventuelt også fylles på med mer basisvarer, som såpe, toalettpapir og kaffe.

Har du ikke lyst til å gjøre alt dette selv, kan du leie inn en utleiemegler som kan ta hele eller deler av jobben mot en prosentandel av leieinntektene i provisjon. Hvor mye du må betale en utleiemegler varierer, men ofte må du ut med rundt 30 % av inntektene.

Vis mer

Hva kan du kreve av leietaker?

Utleie av ferie- og fritidsbolig som brukes som fritidsformål er ikke underlagt Husleieloven. Utleier kan derfor ikke uten videre kreve det samme av leietaker som ved utleie av helårsboliger eller -leiligheter.

Les også: Veirett til hytta

Har du derimot skrevet kontrakt med leietaker, gjelder alle kravene dere har blitt enige om og som står i kontrakten mellom dere.

Obs! Leier du ut fritidsboligen din som fast bosted, vil Husleieloven gjelde på samme måte som ved utleie av helårsboliger. Det kan også få innvirkning på hvordan du må skatte av inntektene.

Leiekontrakt

Det er ikke så vanlig å skrive kontrakt ved utleie av fritidsbolig – spesielt ikke ved korttidsleie – men det er kanskje enda viktigere enn normalt når vi vet at Husleieloven ikke gjelder. I de fleste tilfellene går det fint uten, men konflikter kan oppstå selv når leieperioden er kort.

Du kan skrive kontrakten selv, men det anbefales at du bruker en standardkontrakt fra en seriøs uavhengig part, slik at du er sikker på å få med deg alle viktige momenter og korrekt juridisk språk.

Her er noen alternativer:

  • Forbrukerrådets husleiekontrakt kan lastes ned helt gratis.
  • Er du medlem av Huseiernes Landsforbund, kan du laste ned deres leiekontrakt for fritidsbolig uten ekstra kostnader.
  • Legger du ut annonsen på Finn.no, kan du velge å bruke deres løsning for leiekontrakt uten ekstra kostnader. Da forhåndsutfylles en del av informasjonen i kontrakten ut fra hva som står oppført i annonsen.
Ved hytteutleie er du på den sikre siden hvis du skriver inventarliste
Skriv inventarliste: Har du egne eiendeler i utleiehytta, er det en god sikkerhet for deg å skrive inventarliste.

Hva bør stå i leiekontrakten?

Et av de aller viktigste punktene i leiekontrakten er en utkastelsesklausul. En slik klausul er helt nødvendig for at utleier skal kunne kaste ut leietaker, for eksempel hvis leien ikke blir betalt, eller hvis leietaker ikke flytter ut til avtalt tid. Vær likevel obs på at utleier aldri kan kaste ut leietaker på egen hånd – det kan kun namsmyndighetene/politiet.

Ellers er det et absolutt minimum at leiekontrakten inneholder kontaktinformasjon til utleier og leietaker, adressen til hytta, leieperiodens varighet og den avtalte leiesummen. I tillegg må det stå dato og underskrift fra begge parter.

Punkter om ordensregler og vedlikehold er også en fordel. Utleier og leietaker må bli enige om hva som er rettferdig, men lengden på leieforholdet vil i stor grad være avgjørende for punktet om vedlikehold. Det er ikke naturlig at en som leier hytta en helg står ansvarlig for å vedlikeholde en varmtvannsbeholder.

Ofte er problemer rundt utleie av hytter – særlig korttidsleie – at leietaker ikke gjør en grundig jobb med utvask. Tid er som kjent penger, og det kan bli mange timer med ekstra vasking når man leier ut hytta si på korttid. Hvis du ønsker at leietaker skal vaske før avreise, bør dette stå i en kontrakt. Da kan du kreve en liten pengeerstatning, eller at de vasker ut på nytt, hvis det ikke var tilfredsstillende i første omgang.

Les også: Vann på hytta: Disse alternativene kan du velge mellom

I en kontrakt kan du også legge ved en inventarliste med alle dine eiendeler listet opp. Det er en god idé å ta bilder av hytta og inventaret før leietakeren overtar, slik at du har bevis dersom noe skulle bli ødelagt eller stjålet.

Ber du i tillegg om depositum og betaling av leie på forskudd, er det enda mindre sjanse for at du taper penger. Informasjon om depositum og forskuddsbetaling bør stå i kontrakten.

En innvending mot det ovenstående er at du risikerer å bli en mindre attraktiv utleier hvis du stiller mye høyere krav til leietaker enn det som er vanlig i det norske markedet. Kanskje mister du noen leietakere av den grunn, men samtidig er det trygt å vite at du har rettighetene på din side med en god leiekontrakt.

Hva hvis det oppstår konflikter?

Dersom du og leietaker blir uenige om et eller flere forhold, som dere ikke klarer å løse selv, kan dere gå til forliksrådet.

Trenger du ekstra forsikring?

Det er ekstra viktig med en god forsikring hvis du ikke har inngått skriftlig kontrakt med den som leier av deg. Husk imidlertid å sjekke vilkårene for hytteforsikringen din nøye for å finne ut hva den faktisk dekker.

Vær obs på at en vanlig hytteforsikring ikke nødvendigvis dekker utleie. Ofte må du oppgi spesifikt til forsikringsselskapet at du skal leie ut, og du må som regel betale litt for en ekstra utleieforsikring.

Les også: Hytteinteriør for en fjellhytte | Inspirasjon

Det er sterkt anbefalt at du også har innboforsikring for hytte. Du bør undersøke om denne gjelder tyveri og hærverk. Det kan være verdt å betale ekstra for at dette skal dekkes av forsikringen din.

Leier du ut gjennom Airbnb får du automatisk deres vertsgaranti på kjøpet. Undersøk hva denne garantien dekker, og kjøp eventuelt ekstra forsikringer som dekker andre viktige aspekter.

Må du betale skatt ved hytteutleie?

For å finne ut om hytteutleie er noe for deg, må du også ta hensyn til skatt.

I mange tilfeller må du skatte av inntektene fra hytteutleie. Skattereglene er de samme for både korttids- og langtidsutleie.

Reglene for hytteutleie er delt inn i tre kategorier:

1. Utleie – Når du bruker hytta selv

For å havne under denne kategorien stilles det krav om at:

  • Du bruker hytta selv i «rimelig omfang» – ellers blir den regnet som en utleiehytte og skattet deretter. Hvordan «rimelig omfang» defineres er riktignok et skjønnsspørsmål.
  • Hytta brukes som en hytte eller fritidsbolig – også av dem som eventuelt er medeiere eller leier av deg. Blir den leiet ut som helårsbolig, er utleieforholdet å anse som helårsboligutleie. I så fall blir den også skattet deretter.

10.000 skattefrie kroner

De første 10.000 kr du tjener når du selv bruker hytta deler av året er alltid skattefrie. Hvis du eier flere hytter eller fritidseiendommer som du bruker selv og leier ut, får du 10.000 kr skattefrihet for hver og en av dem.

Leier du ut hytta di for mindre enn 10.000 kr til sammen i løpet av ett år, trenger du ikke å betale skatt i det hele tatt.

Les også: Spar penger med solceller på hytta

Har du høyere leieinntekter enn 10.000 kr, må du skatte av all inntekt utover disse 10.000 kr.

For inntektsåret 2019 er skattesatsen på 22 % for denne typen hytteutleie. Du må skatte av 85 % av leieinntektene (utover de 10.000 kr).

2. Utleiehytte – Når du ikke bruker hytta selv

For å havne under denne kategorien stilles det ett krav:

  • Du bruker ikke hytta selv.

Når hytta kun brukes til utleie, må du skatte av alle inntekter du får på utleien. Skattesatsen her er også 22 % i 2019, men du må altså skatte av 100 % av inntektene.

Skattereglene er de samme ved utleie av fritidsbolig du ikke bruker selv som ved utleie av helårsbolig du ikke bruker selv. Det vil si at det ikke er av betydning om den du leier ut til bruker hytta som helårsbolig eller som fritidsbolig. Skatteprosenten er den samme i begge tilfeller.

Det positive med utleiehytter er at du får fradrag for alle utgifter som har å gjøre med utleie, inkludert kostnader knyttet til utleiebyråer og vedlikehold. Du får ikke fradrag for utgifter knyttet til påkostninger.

Vedlikehold er definert som arbeid som gjøres for å sette hytta tilbake til den stand den var i opprinnelig, mens påkostninger er alt som gjøres for å heve standarden etter oppføring av hytta.

Utleiehytte

Fradrag – Når du ikke bruker hytta selv

Kostnader du kan få fradrag for:

  • Kostnader til vedlikehold
  • Kommunale avgifter
  • Forsikringer
  • Eiendomsskatt
  • Festeavgift
  • Kostnader til strøm, oppvarming, renhold
  • Slit og elde av innbo
  • Tilsynskostnader
  • Eget vedlikeholdsarbeid på eiendommen (forutsatt at samme beløp er inntektsført)

Du får fradrag for vedlikehold, men ikke for påkostninger.

Eksempler på vedlikehold du kan få fradrag for:

  • Senere maling av huset
  • Utskiftning av gulv/panel på vegger, vinduer m.m. til samme standard som tidligere
  • Sliping av parkett
  • Bytte av varmtvannsbereder med tilsvarende størrelse
  • Bytte av badekar, blandebatteri og kraner til samme standard som tidligere
  • Kostnader til strøm, oppvarming, renhold
  • Utskiftning av røropplegg

Eksempler på påkostninger du ikke får fradrag for:

  • Førstegangs maling av huset
  • Riving og flytting av vegg for å lage større rom
  • Utvidelse av det elektriske anlegget/røropplegget
  • Innsetting av peis
  • Ved utskiftning av vedovn til pelletsovn vil merkostnaden ved kjøp og installasjon av pelletsovn regnes som påkostning

Kilde: Skatteetaten

Vis mer

3. Næringsutleie – Når utleie blir business

Det er lett å tro at utleie blir regnet som næringsvirksomhet kun dersom en eksisterende bedrift leier ut hytter. Slik er det ikke.

Privat utleie kan for eksempel bli regnet som næringsvirksomhet hvis utleieformen er hyppig korttidsutleie av en fritidseiendom du ikke bruker selv. For en del som leier ut via utleiesider som Airbnb kan dette bli gjeldende – det er vanlig å leie ut for kun noen dager til mange separate leietakere.

Regnes utleien du driver med som næringsutleie, blir alt overskuddet (inntekter minus utgifter) regnet som næringsinntekter. Da er skattesatsen opp mot 49,6 % i 2019.

Når regnes det som næringsutleie?

Det er spesielt to tilfeller hvor utleien kan bli definert som næringsutleie:

  • Utleie av fem boliger eller mer (som du ikke bruker selv), regnes normalt som virksomhet.
  • Hyppig korttidsutleie (av bolig du ikke bruker selv) som krever mye arbeid for utleier, kan bli regnet som næringsvirksomhet. Dette gjelder selv når det er utleie av kun én eller to boliger.

Hva som er «hyppig utleie» og «mye arbeid» er skjønnsspørsmål. Skattetaten gjør en helhetsvurdering i hvert enkelt tilfelle for å avgjøre om det er næringsutleie. De ser da på kriterier som omfang, hyppighet og varighet av utleieforholdet.

Er du usikker på om utleien din regnes som næringsvirksomhet, bør du ta kontakt med Skatteetatens kundeservice for å få helt nøyaktig svar.

Kilder:

Huseiernes Landsforbund 1, 2 og 3 / Skatteetaten 1 og 2 / Smarte Penger 1 og 2

Del denne artikkelen:
Annonse
Grafisk utsnitt av Hus.no logo